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Base legalArt. 108 · Código Civil · Lei 8.935/94
01 O que é?
A escritura pública de compra e venda é o documento lavrado pelo tabelião que formaliza, com fé pública, a transferência da propriedade de um bem entre vendedor e comprador. É instrumento exigido por lei para transações imobiliárias de valor superior a 30 salários mínimos, conforme o Art. 108 do Código Civil.
Lavrada a escritura, ela não opera, por si só, a transferência da propriedade. Quem efetiva juridicamente a mudança de dono é o Cartório de Registro de Imóveis, ao qual a escritura é encaminhada após a lavratura. A escritura pode ser feita em qualquer Tabelionato de Notas do Brasil, independentemente da localização do imóvel.
02 Como é feito
Passo 01Análise préviaVendedor e comprador entregam ao cartório os documentos pessoais e os relativos ao imóvel. O tabelião confere a regularidade da documentação e da titularidade.
Passo 02Cálculo de emolumentos e ITBIO cartório calcula os emolumentos devidos. O comprador deve providenciar o recolhimento do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) junto ao Município.
Passo 03Pagamento do ITBIO comprovante de pagamento do ITBI é condição prévia obrigatória para a lavratura da escritura.
Passo 04AgendamentoO cartório agenda a data para comparecimento das partes (ou de seus procuradores devidamente habilitados).
Passo 05Lavratura e assinaturaNa presença do tabelião, as partes leem e assinam a escritura, que é lavrada em livro próprio do cartório.
Passo 06Encaminhamento ao RIO comprador recebe a via para levar ao Registro de Imóveis competente, onde a propriedade será efetivamente transferida em seu nome.
03 Documentos necessários
DAS PARTES
- RG e CPF originais do vendedor e do comprador
DOCUMENTAÇÃO PESSOAL
- Certidão de estado civil atualizada, até 90 dias
- Pacto antenupcial, quando o regime de bens não for o legal (comunhão parcial)
- Comprovante de endereço atualizado
- Para pessoa jurídica: contrato social ou estatuto + ata da diretoria atual
- Procuração pública específica, se alguma das partes for representada
DO IMÓVEL
- Matrícula atualizada do Registro de Imóveis, até 30 dias
- Certidão negativa de ônus reais
- Certidão negativa de IPTU (urbano) ou ITR/CCIR (rural)
- Certidão de quitação de débitos condominiais, se aplicável
- Comprovante de pagamento do ITBI
04 Observações
- ITBI antes da escritura. O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis é municipal, devido pelo comprador, e seu pagamento é condição prévia para a lavratura. Sem o comprovante, o ato não pode ser realizado.
- Livre escolha do tabelião. O Art. 8º da Lei 8.935/94 garante que a escritura pode ser feita em qualquer cartório do Brasil, independentemente da localização do imóvel.
- Escritura ≠ registro. A escritura não transfere a propriedade sozinha. O comprador precisa levá-la ao Cartório de Registro de Imóveis competente para que a transferência seja efetivada juridicamente.
- Imóveis financiados seguem outro instrumento, o contrato de financiamento com alienação fiduciária. A escritura pública é dispensada nesses casos.
- Quando o vendedor for casado, o cônjuge precisa comparecer e assinar, salvo nos casos de separação total de bens.
- Para maior segurança do negócio, podem ser exigidas certidões pessoais do vendedor: protesto, ações cíveis, executivos fiscais, trabalhista, justiça federal e criminal.
- Imóvel rural exige CCIR, comprovante de ITR e, quando aplicável, o georreferenciamento; imóvel de pessoa jurídica exige contrato social ou estatuto e certidões da empresa.